В данной статье
рассматривается ситуация, когда военнослужащий до возникновения права на
заключение договора ЦЖЗ (т.е. до истечения 3 лет участия в НИС), воспользовался
обычной ("гражданской") ипотекой, а затем (после 3 лет участия в НИС)
решил направить средства ЦЖЗ на погашение указанной ипотеки.
Участник НИС имеет
право использовать средства ЦЖЗ в целях погашения обязательств по договору
ипотечного кредита, предоставленного участнику как единственному заемщику для
приобретения жилого помещения (жилых помещений), до наступления у него права на
получение ЦЖЗ (статьи 18, 26 Правил).
Проще говоря, если
военнослужащий приобрел жилье с помощью ипотечного кредита не в рамках
НИС, но не желает (не в состоянии) в дальнейшем погашать его самостоятельно, он
может воспользоваться средствами ЦЖЗ (после трех лет участия в системе) для его
погашения.
Правила (статья 18 и
26) предусматривают возможность использовать средства ЦЖЗ для погашения
ипотечного кредита, предоставленного в том числе до наступления у него права
на получение ЦЖЗ.
Таким
образом, военнослужащий может использовать средства ЦЖЗ на погашении
«гражданской» ипотеки, предоставленной ему как до возникновения права на ЦЖЗ,
так и после.
Однако данный порядок
применим только в том случае, когда соблюдены определенные условия:
- участник НИС
приобрел жилье за счет средств ипотечного кредита (либо за счет собственных
средств и ипотечного кредита);
- военнослужащий является
единственным заемщиком по ипотечному кредиту;
- возникло право на
использование ЦЖЗ (после 3 лет участия в системе);
- кредитор-залогодержатель
по предшествующему договору об ипотеке дал письменное согласие на заключение дополнительного
соглашения (в соответствии с пунктом 30 Правил) и последующего договора об
ипотеке между ФГКУ «Росвоенипотека» и участником (другими словами, согласие
Банка на то, чтобы «гражданская ипотека» стала «военной ипотекой»).
В соответствии с пунктом
26 Правил участник НИС должен предоставить в ФГКУ «Росвоенипотека» следующий
пакет документов:
- подписанный со
стороны участника договор ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовым договором,
утвержденным ФГКУ "Росвоенипотека" (в 3 экземплярах);
- заверенную кредитной
организацией копию договора банковского счета участника, открытого для операций
со средствами целевого жилищного займа, содержащего условия о порядке возврата ФГКУ
«Росвоенипотека» ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях,
предусмотренных Правилами;
- копию паспорта
гражданина РФ, являющегося участником НИС;
- заверенную кредитором копию договора
ипотечного кредита;
- заверенную кредитором копию дополнительного
соглашения к договору ипотечного кредита, которое оформлено с учетом требований
пункта 30 настоящих Правил, с приложением к нему графика погашения ипотечного
кредита за счет средств ЦЖЗ;
- согласие
кредитора-залогодержателя на заключение последующего договора об ипотеке между
ФГКУ "Росвоенипотека" и участником;
- последующий договор об ипотеке, оформленный в
соответствии с порядком оформления ипотеки, подписанный со стороны участника (в
3 экземплярах);
- выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
приобретенное жилое помещение (жилые помещения), содержащую ограничения
(обременения) прав на жилое помещение (жилые помещения) в пользу кредитора.
ФГКУ «Росвоенипотека»
в течение:
10 рабочих дней со дня получения
вышеуказанных документов:
- принимает решение о заключении договора ЦЖЗ и
подписывает его,
5 рабочих дней после подписания договора ЦЖЗ:
- направляет участнику
подписанный договор ЦЖЗ (в 2 экземплярах) и последующий договор ипотеки (в 3
экземплярах).
- либо размещает на официальном сайте ФГКУ "Росвоенипотека"
информацию о наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ и доводит указанную информацию до
участника посредством телефонной связи или электронной почты.
Основаниями для отказа
являются:
- представление не
всех документов, указанных в пункте 26 Правил, и (или) их несоответствие
законодательству РФ.
превышение общей суммы
платежей по графику погашения ипотечного кредита за счет средств целевого
жилищного займа над предельным размером целевого жилищного займа, определяемым
в соответствии с Федеральным законом, без учета ЦЖЗ на первоначальный взнос при
приобретении жилого помещения (жилых помещений).
В случае если участник
в течение 20 рабочих дней со дня размещения на официальном сайте ФГКУ
"Росвоенипотека" информации о наличии оснований для отказа в заключении
договора ЦЖЗ не устранил замечания, явившиеся основанием для отказа, ФГКУ
"Росвоенипотека" принимает решение об отказе в заключении договора
ЦЖЗ и возвращает документы с указанием оснований для отказа.
Участник в течение 3 месяцев со дня заключения
договора ЦЖЗ осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию
последующего договора об ипотеке в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
После государственной
регистрации права собственности на жилое
помещение (жилые помещения) участник представляет в ФГКУ
«Росвоенипотека» в соответствии с пунктом 28 Правил один экземпляр последующего договора об ипотеке с
отметкой о государственной регистрации последующей ипотеки.
ФГКУ
«Росвоенипотека» после получения последующего договора об ипотеке,
предоставляет участнику ЦЖЗ путем перечисления его на банковский счет участника
для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его
погашения, но не чаще 1 раза в месяц. При этом объем предоставляемых средств не
может превышать объем средств, учтенных на именном накопительном счете
участника (пункты 24, 29 Правил).
Подведя итог, хочу отметить, что хотя
нормативными правовыми актами предусмотрено право на погашение «гражданской
ипотеки» за счет средств ЦЖЗ, но Банки могут и не согласиться на условия
реализации этого права. Ведь, по сути, «старый» договор ипотечного кредита
трансформируется в «новый», где появляется еще один залогодержатель на один и тот
же объект недвижимости, изменяется ставка кредита (скорее всего, в меньшую
сторону), появляется новый график платежей и у банка появляются дополнительные ограничения,
которых не было ранее. Думаю, единственный вариант, который может
заинтересовать банк – это полностью погасить имеющийся кредит за счет средств,
учтенных на именном накопительном счете военнослужащего (если этих средств
хватает). В этом случае, нет необходимости изменять график платежей исходя из
размера накопительного взноса, менять срок предоставления кредита, думаю, и
процентная ставка останется прежней. Кроме того, банк может не беспокоиться по
поводу появления нового залогодержателя в лице ФГКУ «Росвоенипотека», потому
что после полного погашения «гражданской ипотеки» он снимет свое обременение.
