Рубрика "Вопрос-ответ"

Вопрос: Помогите, пожалуйста, разобраться в таком вопросе: недавно услышал, что при покупке жилья по ипотеке по окончанию службы остаешься должен деньги банку? Так ли это?

Ответ: Такая ситуация возможна. Дело в том, что Банки при определении максимального размера ипотечного кредита, предоставляемого военнослужащим в рамках «военной ипотеки», учитывают прогноз размера индексов дефляторов по отрасли «Строительство» (прогноз формируется Минэкономразвития России, со временем может меняться в большую или в меньшую сторону), на основании которого рассчитываются размеры накопительного взноса на каждый год предоставления кредита. В случае если прогнозируемый размер накопительного взноса будет меньше фактического размера, то разница между этими взносами (прогнозируемым и фактическим) будет отнесена на последний платежный период по ипотечному кредиту.

Более того, при определении максимального размера ипотечного кредита банк берет в расчет предельный возраст нахождения на военной службе, а у военнослужащего есть право уволиться с военной службы по достижении общей продолжительности военной службы (в том числе в льготном исчислении), двадцать лет. В этом случае предельный возраст нахождения на военной службе и возраст, в котором военнослужащий реально уволится с военной службы, могут не совпадать.

При таких обстоятельствах может возникнуть ситуация, что на день увольнения с военной службы у военнослужащего останется задолженность перед Банком и ее придется погашать самостоятельно. Чтобы такого не произошло, Вы можете погашать ипотечный кредит из собственных средств (периодически направлять на его погашение какую-либо сумму), помимо направляемых ФГКУ «Росвоенипотека» платежей. 

Повторная военная ипотека - что это такое: - миф или реальность?!

Хочу сразу отметить что Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» не дает понятия "Военная ипотека" ни "Повторная военная ипотека".

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом ипотека является одним из видов залога.

Статья 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выделяет два вида ипотеки:

- ипотека по договору

- ипотека в силу закона.

Таким образом в буквальном смысле под "Военной ипотекой" понимается залог недвижимого имущества в силу закона, приобретенного в рамках НИС.

Однако, зачастую под "Военной ипотекой" в обывательской понимании   подразумевают не непосредственно залог недвижимого имущества,  приобретенного в рамках НИС, а только выдачу ипотечного кредита банками либо иными кредитными организациями в рамках НИС, либо рассматривают это понятие как саму накопительно-ипотечную систему.

Более того, для многих актуален вопрос о возможности "Повторной военной ипотеки.

При этом в "Повторную военную ипотеку" вкладывают разный смысл, поскольку законодательного определения не существует.

Рассмотрим несколько вариантов.

I. Под "Повторной военной ипотекой" подразумевают возможность приобрести жилье с помощью ЦЖЗ и ипотечного кредита, затем расплатиться с ипотечным кредитом, и  приобрести другое жилое помещение с помощью средств ЦЖЗ и ипотечного кредита, не увольняясь с военной службы.

В этом случае:

1. Банк снимет свое обременение, но обременение в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» останется до возникновения права на использование накоплений.

2. Поскольку оснований для перечисления ежемесячных платежей в кредитную организацию не будет, то накопительные взносы будут поступать на именной накопительный счет военнослужащего, там учитываться и приносить инвестиционный доход.

3. В случае если после приобретения квартиры по военной ипотеке и ее досрочном погашении, на именном накопительном счете военнослужащего опять накопятся денежные средства, достаточные для первоначального взноса, то он сможет повторно взять военную ипотеку на другую квартиру. Однако, нужно понимать, что сумма максимального размера предоставляемого кредита будет меньше, чем при приобретении первой квартиры, т.к. при расчете кредита банки берут в расчет предельный возраст нахождения на военной службе в качестве максимального срока, на который выдается кредит.

II. Под "Повторной военной ипотекой" подразумевают следующую ситуацию.

Военнослужащий приобрел жилье с помощью средств ЦЖЗ и ипотечного кредита. Затем он захотел приобрести жилье большей площади и (или) в другом регионе. Однако право на использование накоплений у него не возникло и задолженность перед банком не погашена.

В этом смысле единственным возможным решением является совершение следующих действий.

а) Возвратить государству средства ЦЖЗ, снять обременение в его пользу;

б) Погасить задолженность по ипотечному кредиту и снять обременение (либо получить согласие Банка на продажу жилья, для того, чтобы средствами от продажи расплатиться за ипотечный кредит);

в) Продать жилье;

г) Заключить новый договор ЦЖЗ и взять ипотечный кредит на покупку квартиры большей площади и (или) в другом регионе, соответственно, добавив средства от продажи предыдущего жилья.

В этом смысле порядок приобретения жилья повторно по программе "Военная ипотека" ничем не отличается от  первоначального порядка приобретения жилья с использованием средств ЦЖЗ и средств ипотечного кредита. Проще говоря, действует правило "Верни все то, что должен, а затем начинай заново"

Иных вариантов нет.

При этом существуют различные организации, которые готовы предоставить денежные средства военнослужащему для погашения ЦЖЗ и ипотечного кредита за вознаграждение с оформлением необходимых документов, фиксирующих обязательства сторон и в дальнейшем возврат этих средств (возможно, с процентами) военнослужащим осуществляется этим организациям (либо конкретным лицам) в указанный в договоре срок после продажи квартиры. Дополнительно могут быть предусмотрены условия, что военнослужащий обязуется обратиться к конкретным риэлтерским организациям для продажи квартиры с оплатой их, возможно, завышенных услуг.

III. Под "Повторной военной ипотекой" понимают существовавшую программу "Военная ипотека-Переезд". Данная программа реализовывалась АКБ Мособлбанк ОАО. Целью данной программы являлось предоставление возможности участникам НИС, нуждающимся в улучшении жилищных условий, либо смене места постоянного проживания, обмена имеющейся квартиры, приобретенной  с использованием средств ЦЖЗ и ипотечного кредита, на другую квартиру большей площади и (или) в другом регионе с привлечением потребительского кредита, выданного АКБ МОСОБЛБАНК ОАО.

В настоящий момент действие программы приостановлено.

Рубрика вопрос-ответ

Вопрос: Добрый вечер. Сравнивая 2 принципа обеспечения военнослужащих жильем - ипотечная система (с 2005 года) и выделение денежных средств по достижению 20 лет выслуги в календарном исчислении ( с 2013 года), получаем, что "ипотечники" находятся, мягко говоря, в невыгодном положении. В первом случае обеспечивается только военнослужащий, во втором + члены семьи, также учитывается выслуга и другие факторы. Для семьи из 4 человек разница выходит очень приличная, в разы! Вопрос: есть ли какая-то информация по решению этой проблемы, может есть прецеденты или сталкивались с разъяснениями на этот счёт?

Ответ: Это две разные системы обеспечения жильем. И принципы их функционирования отличаются. В каждой из этих систем есть свои плюсы и минусы. Для одной категории военнослужащих привлекательна одна система, для другой - другая. К сожалению, законодательство дает возможность не всем категориям военнослужащих выбирать в какой системе участвовать.

Для примера попробуем рассмотреть плюсы и минусы каждой системы в сравнении.

Хочу уточнить, что буду сравнивать НИС и жилищную субсидию (то о чем Вы говорите в вопросе).

1. Включение в систему:

Для НИС - автоматически (для обязательных категорий участников) либо написание рапорта для добровольной категории участников (таким образом, для включения в систему не требуется собирать какие-либо дополнительные документы).

Для получения жилищной субсидии  необходимо, чтобы военнослужащего и членов его семьи признали нуждающимся в жилье (либо в улучшении жилищных условий) в установленном законом порядке (необходимо собрать пакет документов, подтверждающих это обстоятельство) - статья 15 ФЗ "О статусе военнослужащих"

Таким образом, для тех военнослужащих, которых не признали нуждающимися в жилье (или в улучшении жилищных условий) более выгодна накопительно-ипотечная система, поскольку жилищная субсидия им не положена, а по "Военной ипотеке" они могут приобрести жилье.

2. Для участия в НИС наличие у военнослужащего жилья в собственности или по договору социального найма не имеет значение, а для получения жилищной субсидии - имеет, поскольку в этом случае его либо вообще не признают нуждающимся, либо признают нуждающимся в улучшении жилищных условий (как следствие - размер самой выплаты может быть незначительным).

Таким образом, в НИС не встает вопрос о том, как "спрятать" имущество, нет необходимости "переписывать" его на других лиц  и, соответственно, рисковать.

3. Возможность приобрести жилье.

Не ранее чем через три года участия в НИС военнослужащий может приобрести жилье, (статья 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» - далее № 117-ФЗ).

Для получения субсидии общая продолжительность военной службы должна составлять 20 лет (календарных) и более, а при увольнении с военной службы по достижению предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы - 10 лет (календарных) и более (статья 10, абзац 12 пункта 1 статьи 15 ФЗ "О статусе военнослужащих").

Таким образом, если мы рассматриваем двух военнослужащих при равных условиях (добровольная категория участников), один из которых написал рапорт, на основании которого его включили в НИС и через три года участия  он приобрел жилье и того военнослужащего, который рассчитывает получить жилищную субсидию с учетом членов семьи, то неизвестно кто окажется в более выгодном положении, поскольку цена аналогичной квартиры в аналогичном районе может вырасти настолько, что будет соответствовать (возможно) той жилищной субсидии, полученной с учетом всех членов семьи. Кроме того, участник НИС все это время имел свое жилье, мог дополнительно приобрести другое, реализовав, например, материнский капитал. Проживал в служебном жилье, а от сдачи  в аренду от этой квартиры  имел дополнительную прибыль.

4. Теперь попробуем разобраться с размером.

В НИС размер определяется одинаково для всех категорий военнослужащих.

В настоящий момент  этот размер составляет приблизительно 2 800 000 руб.

Для получения жилищной субсидии согласно Постановлению Правительства РФ от 03.02.2014 № 76 "Об утверждении Правил расчета субсидии для приобретения или строительства жилого помещения (жилых помещений), предоставляемой военнослужащим - гражданам Российской Федерации и иным лицам в соответствии с Федеральным законом "О статусе военнослужащих" (далее - Правила)  применяется следующая формула :

Р = Н х С х К ,

где:

Н - норматив общей площади жилого помещения.

С - норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации, определяемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

 (Согласно Приказу Минстроя России от 14.01.2015 N 5/пр норматив стоимости 1 кв. м. общей площади жилого помещения по Российской Федерации за первый квартал 2015 года составляет -  35915 руб.)

К - поправочный коэффициент с учетом общей продолжительности  военной службы

Согласно пункту 3 Правил норматив общей площади жилого помещения устанавливается в следующем размере:

33 кв. метра общей площади жилого помещения - на одиноко проживающего военнослужащего;

42 кв. метра общей площади жилого помещения - на семью из 2 человек;

18 кв. метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи - на семью из 3 и более человек.

Попробуем на конкретных примерах рассчитать жилищную субсидию и сравнить со средствами, выделяемыми в рамках НИС.

Для начала рассчитаем размер выплаты для военнослужащего, у которого нет семьи, нет никаких дополнительных регалий, дающих ему право на дополнительную площадь, у которого выслуги 20 лет (2,375 - коэффициент с учетом 20-21 лет общей продолжительности военной службы- пункт 7 Правил ).

33кв.м х 35915р х 2,375 = 2 814 838, 125 руб.

В этом случае разницы нет. Стоимость жилищной субсидии равна размеру ЦЖЗ, предоставляемого в рамках НИС. Но по НИС не нужно ждать 20 лет общей продолжительности военной службы, да стоимость жилья может вырасти.

Если же у военнослужащего только 10 лет  выслуги (1,85 - коэффициент с учетом от 10-16 лет общей продолжительности военной службы - пункт 7 Правил), то согласно формуле размер жилищной субсидии составит 2 192 610 руб. (33х 35915р. х 1,85 = 2 192 610 руб.).

.

При этом никаких дополнительных средств не выплачивается, только применяется пониженный коэффициент за выслугу.

В этом случае, НИС более выгодна, поскольку даже если на момент увольнения с военной службы ипотечный кредит не будет погашен, военнослужащему выплатят дополнительные денежные средства, которые определяются исходя из размера годового накопительного взноса на одного участника НИС, устанавливаемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и количества полных лет, месяцев и дней, которые участник НИС не дослужил с даты исключения этого участника НИС из списков личного состава воинской части, до даты, когда общая продолжительность его военной службы могла бы составить 20 лет (абзац 2 пункта 66 Приказа Министра обороны № 166).

Если в качестве примера взять семью из двух человек и общую продолжительность военной службы 20 лет без права на дополнительную площадь размер жилищной субсидии составит 3 582 521, 25 руб.

42кв.м х 35915р. х 2,375 =3 582 521, 25 руб.

Если 10 лет, то:

42кв.м х 35 915р. х 1,85 = 2 790 595,5 руб.

В этом случае НИС также более выгодна, поскольку денежные средства равны сумме предоставляемого ЦЖЗ, Однако есть возможность сразу приобрести жилье и не ждать.

Более того, если муж и жена - военнослужащие, в НИС они оказываются в лучших условиях, потому что каждый из них имеет право на получение ЦЖЗ  (если ориентироваться на сегодняшний день 2 800 000 +2 800 000 = 5 600 000 руб.), при выплате жилищной субсидии это не учитывается.

Даже если  членов семьи трое, но муж и жена являются военнослужащими, НИС также выгоднее. Поскольку на семью из трех человек размер жилищной субсидии составит 4 606 098,75 руб. (54 кв.мх35915 р. х2,375 (20 лет.), а по НИС  супруги на двоих могут получить 5 600 000 руб.

Однако, если семья из четырех человек и имеются дополнительные регалии, дающие право на дополнительную площадь, общая продолжительность военной службы 20 лет и более, конечно, сумма жилищной субсидии будет сильно превышать выделяемые средства целевого-жилищного займа.

Более того, в НИС, на мой взгляд, есть один большой минус, который заключается в том, что в случае увольнения по "плохой статье" (то есть по основаниям не предусмотренным статьей 10 № 117-ФЗ) денежные средства с именного накопительного счета возвращаются в федеральный бюджет и не восстанавливаются если военнослужащий вновь решил поступить на военную службу. В случае если военнослужащий вновь поступит на военную службу - денежные средства начнут поступать на именной накопительном счете заново и все, что было накоплено до увольнения - пропадет.

В случае, если военнослужащий не является участником НИС, при расчете жилищной субсидии не учитывается, сколько раз военнослужащий  до этого увольнялся с военной службы и восстанавливался  - главное, чтобы на момент выплаты общая продолжительность военной службы составляла 20 лет.

Таким образом, нельзя однозначно сказать, что какая-либо система хуже либо лучше  по сравнению с другой. Для определенной категории военнослужащих  - выгодна одна, для другой -другая.  К сожалению,  право выбора предоставлено не всем.

С 30 января 2015 года ключевая ставка Центрального банка России  понижена до 15% годовых. Об этом сообщается на его официальном сайте.

Однако Совет директоров Банка России 30 января 2015 года принял решение сохранить на неизменном уровне процентные ставки по специализированным инструментам рефинансирования и процентная ставка по кредитам Банка России, обеспеченными закладными, выданными в рамках программы "Военная ипотека", оставлена в размере 10,75 % годовых.

26 декабря 2014 года Постановлением Правительства№ 1531 внесены изменения в Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных Постановлением Правительства № 370.