Влияние ключевой ставки Банка России на военную ипотеку

С 16 декабря 2014 года ключевая ставка Центрального банка России  повышена до 17%. Об этом сообщается на официальном сайте.

По существу, ключевая ставка - это ставка, по которой Центральный Банк России кредитует коммерческие банки. То есть коммерческие банки смогут взять кредит у Центрального Банка России под 17%, а потом кредитовать население под более высокую процентную ставку, заложив в нее свою прибыль.

Однако хочу успокоить участников НИС. Увеличение ключевой ставки до 17% не влечет автоматического увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым по программе «Военная ипотека». Согласно Информации Центрального Банка России «О процентных ставках по специализированным инструментам рефинансирования Банка России» от 16 декабря 2014 года, размещенной на официальном сайте, процентная ставка по кредитам Банка России, обеспеченным закладными, выданными в рамках программы «Военная ипотека», установлена равной ключевой ставке Банка России, уменьшенной на 6,25 процентного пункта,  и составляет 10,75% годовых.

Тем самым, процентные ставки по военной ипотеке если и будут повышаться коммерческими банками, то не так значительно как по обычным «гражданским» кредитам.

Когда участник НИС, вновь поступивший на военную службу, может воспользоваться средствами целевого жилищного займа

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ (далее – № 117-ФЗ) каждый участник НИС не менее чем через 3 года его участия в системе (с даты возникновения основания для включения в систему) имеет право на заключение договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ).

При этом ни № 117-ФЗ, ни один подзаконный акт, принятый в его исполнение, не указывает, как именно нужно исчислять этот срок. Нет указания, на то, что этот срок должен быть непрерывным. Кроме того, не указано также, что он должен исчисляться заново, в случае повторного поступления военнослужащего на военную службу, если до этого он был исключен из участников НИС. Закон предусматривает право на заключение договора ЦЖЗ по достижению общего для всех категорий участников НИС срока (3 года участия в системе). А если так, то на момент заключения нового контракта у военнослужащего, вновь поступившего на военную службу и заново включенного в систему,  общий срок участия в НИС уже может составлять 3 года и более.

Тем самым с даты вступления в силу нового контракта военнослужащий, у которого общий срок составляет 3 года, может воспользоваться своим правом заключить договор ЦЖЗ.

Другой вопрос, сможете ли он реально воспользоваться этим правом, потому что необходимо, чтобы на его именном накопительном счете были денежные средства, достаточные для приобретения жилья или для погашения первоначального взноса (который многими банками установлен в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья), в случае приобретения жилья с помощью средств ЦЖЗ и средств ипотечного кредита.

Однако право на заключение договора ЦЗЖ не пропадает, и участник НИС,  может им воспользоваться, добавив собственные средства.

Продолжаю публиковать ответы на вопросы, которые могут быть интересны многим военнослужащим, в рамках рубрики «Вопрос-ответ».

Вопрос: Доброго времени суток, прошу помочь разобраться в моей ситуации. Куплена квартира по военной ипотеке, платежи рассчитаны до 2025 года. На данный момент выслуга составляет 14 календарных лет, 18,5 в льготном исчислении. Увольняться пока не собираюсь. Есть возможность погасить долг в полном объеме. Думаю, стоит ли. Вопросы, с которыми хотелось бы разобраться:

1. При достижении выслуги в 20 льготных лет (или календарных?) квартира в любом случае останется мне, т.е. обременение банка я сниму погашением долга, а обременение перед ФГКУ «Росвоенипотека» снимается выслугой лет, правильно понимаю?

2. На протяжении дальнейшей службы (после погашения долга) мне, как участнику НИС будут перечисляться ежегодные взносы, куда они будут перечисляться, когда ими можно будет воспользоваться, можно ли еще раз взять военную ипотеку при накоплении первоначального взноса?

3. Возможно, как-то сумбурно сформулировал вопросы, для простоты объясню ситуацию: Имею взятую в военную ипотеку квартиру, 2 миллиона денег, материнский капитал. Хочу как минимум 2 свои квартиры к окончанию службы, купленные на себя, а не на кого-то, при этом, не потеряв положенного от государства. Как грамотней поступить?

Ответ: После приобретения жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа и средств ипотечного кредита военнослужащий становится собственником указанного помещения с момента государственной регистрации права собственности. Однако указанное имущество находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит, и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека.

Следовательно, обременение в пользу Российской Федерации будет снято, когда у военнослужащего возникнет право на использование накоплений (то есть денежных средств, предоставленных военнослужащему на покупку жилья).

Основания для возникновения права на использование накоплений предусмотрены статьей 10 Федерального закона 2004 года № 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», далее – № 117-ФЗ. В Вашем случае – общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более. То есть, как только Ваша продолжительность военной службы составит 20 лет в льготном исчислении, у Вас возникнет право на использование накоплений и Вы с этого момента можете снять обременение в виде залога в пользу Российской Федерации.

Залог в пользу банка будет снят с момента полного погашения задолженности по ипотечному кредиту.

Как только будут сняты обременения в виде залога в пользу Российской Федерации и в пользу банка, военнослужащий сможет распоряжаться жильем по своему усмотрению.

В случае если Вы досрочно самостоятельно полностью погасите оставшуюся задолженность по военной ипотеке, а основания для возникновения права на использование накоплений не наступят, то

1.  Банк снимет свое обременение, но обременение в пользу Российской  Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» останется до наступления  оснований для возникновения права на использование накоплений.

2. Имущество, приобретенное по военной ипотеке, является личной собственностью военнослужащего и не подлежит разделу в случае расторжения брака. Однако, если Вы использовали собственные средства при оформлении ипотеки или из собственных средств гасили военную ипотеку в период брака, то в части данных средств имущество становится совместным (тем самым, в случае развода и раздела имущества, супруга может претендовать на долю в праве собственности приобретенной квартиры (равную 50% от стоимости внесенных собственных средств).

3.    Однако Вы выиграете в процентах за пользование ипотекой. В итоге, сумма необходимая для полного погашения задолженности в данный момент, естественно, будет меньше, чем та, которая рассчитана по графику до конца расчетного периода.

4.   Поскольку оснований для перечисления ежемесячных платежей в кредитную организацию не будет, то накопительные взносы будут поступать на именной накопительный счет военнослужащего, там учитываться и приносить инвестиционный доход. Право на использование всех денежных средств, учтенных на именном накопительном счете, возникнет также при наступлении оснований, предусмотренных статьей 10 № 117-ФЗ (в Вашем случае при достижении общей продолжительности военной службы 20 лет в льготном исчислении);

5.  В случае если после приобретения квартиры по военной ипотеке и ее досрочном погашении на Вашем именном накопительном счете опять накопятся денежные средства, достаточные для первоначального взноса, то Вы сможете повторно взять военную ипотеку на другую квартиру. Однако, нужно понимать, что сумма максимального размера предоставляемого кредита будет меньше, чем при приобретении первой квартиры, т.к. при расчете кредита банки в качестве максимального срока, на который выдается кредит, берут в расчет предельный возраст нахождения на военной службе

6. Вы не сможете воспользоваться средствами материнского капитала (При условии, что не будут внесены изменения в № 117-ФЗ, допускающие такую возможность).

7.  Вы не сможете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, даже если ранее им не воспользовались.

Если Вы не будете досрочно погашать имеющуюся у Вас военную ипотеку, а захотите приобрести жилье самостоятельно, воспользовавшись обычной ипотекой, то

1.      Ставка кредита по обычной ипотеке будет выше, чем по военной ипотеке.

2.      Банки при принятии решения о выдаче кредита могут учесть наличие у Вас военной ипотеки отказать Вам в выдаче кредита по обычной ипотеке (такое возможно, но в очень редких случаях).

3.  Но, Вы сможете воспользоваться материнским капиталом для погашения обычного ипотечного кредита.

4. Квартира, приобретенная по военной ипотеке, будет Вашей личной собственностью, и не будет подлежать разделу в случае развода (при условии, что на ее погашение не направлялись собственные средства в период брака), а квартира, приобретенная по обычной ипотеке в период  брака, будет являться совместным имуществом.

5.      Если Вы уволитесь с военной службы и на момент увольнения Ваша общая продолжительность военной службы (в том числе в льготном исчислении) составит менее 20 лет, но не менее 10 календарных лет, и Ваше увольнение будет связано с наступлением «льготных» оснований, предусмотренных статьей 10 № 117- ФЗ, Вы не сможете получить допнакопления для погашения задолженности по военной ипотеке (о которых я писала выше), потому что в собственности у Вас и (или) членов Вашей семьи будет новая квартира. В Государственную Думу внесен проект изменений в № 117- ФЗ, отменяющий условие выплаты допнакоплений при наличии жилья у Вас и (или) членов Вашей семьи.

6.      Возможность использовать имущественный налоговый вычет (при условии, что ранее Вы этим вычетом не воспользовались).

Я указала возможные правовые последствия при принятии того или иного решения. 

Если участник НИС досрочно увольняется не по льготной статье, а квартира взята по военной ипотеке, какие деньги подлежат выплате, чтобы квартира осталась за бывшим участником НИС

При написании статьи я руководствовалась федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – № 117 - ФЗ) и постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 (далее – Правила). В настоящий момент в Правительстве РФ рассматривается текст проекта постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370» (далее - Проект), с которым можно ознакомиться тут и  на сайте Единый портал.

В абзаце 1 пункте 2 статьи 11 № 117- ФЗ предусмотрена обязанность участника НИС возвратить предоставленный ЦЖЗ в случаях и в порядке, которые определены Федеральным законом.

При этом уволившийся участник НИС обязан возвратить:

а) средства целевого жилищного займа;

б) средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные ФГКУ «Росвоенипотека» в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра.

(Например: участник НИС исключен из реестра 1июня 2014 года, а сведения об исключении его из реестра поступили в ФГКУ «Росвоенипотека» 1 августа 2014 года. Между тем ФГКУ «Росвоенипотека», не имея сведений об исключении участника из реестра, в июне и июле произвело перечисление средств банку в погашение ипотеки, которые являются излишне перечисленными средствами.

в) также участник НИС должен уплатить проценты, которые ФГКУ «Росвоенипотека» начисляет на сумму остатка средств ЦЖЗ, ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет.

Согласно пункту 2 статьи 15 № 117 - ФЗ и пункту 60 Правил при досрочном увольнении участника НИС с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 № 117- ФЗ, по ЦЖЗ, начиная со дня увольнения и заканчивая днем окончательного возврата включительно, начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении ЦЖЗ.

В пункте 76 Проекта формулировка в части начала и конца периода начисления процентов уточнена и указано, что проценты начисляются, начиная со дня, следующего за днем возникновения оснований для исключения участника из реестра, и заканчивая днем окончательного возврата либо днем, предшествующим дню возникновения обстоятельств для повторного включения участника в реестр участников включительно.

Согласно типовому договору о предоставлении ЦЖЗ, утвержденному приказом Министра обороны РФ от 18 апреля 2011 г. № 465 размер процентной ставки установлен в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату возникновения оснований для исключения участника из реестра.

Порядок возврата средств ЦЖЗ

Военнослужащий обязан лично  уведомить ФГКУ «Росвоенипотека» о факте своего увольнения с военной службы в течение 5 рабочих дней со дня издания приказа об исключении участника из списков воинской части и сообщить полный почтовый адрес для направления материалов по взаиморасчетам с ФГКУ «Росвоенипотека» (абзац 2 пункта 74 Проекта).

ФГКУ «Росвоенипотека», получив уведомление об увольнении участника, вправе обратиться в федеральный орган исполнительной власти (Комментарий автора: в регистрирующий орган) с целью запроса сведений об исключении участника из реестра участников (абзац 3 пункта 74 Проекта).

После получения от федеральных органов исполнительной власти (из регистрирующего органа) сведений об исключении участника из реестра участников ФГКУ «Росвоенипотека»:

-  прекращает погашение обязательств по ипотечному кредиту.

- в течение 10 рабочих дней со дня получения указанных сведений уведомляет кредитора о прекращении погашения обязательств по ипотечному кредиту;

Проект увеличивает этот срок до 1 месяца (пункт 78).

- направляет участнику почтовым отправлением с уведомлением о вручении график возврата задолженности (далее - график), который будет являться неотъемлемой частью договора ЦЖЗ.

В Проекте этот пункт уточнен и указано что график направляется в течение 1 месяца со дня получения сведений, указанных в пункте 78 участнику, исключенному без права на использование накоплений, по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного с использованием средств ЦЖЗ, либо по адресу, указанному в письменном уведомлении ФГКУ «Росвоенипотека» после увольнения участника с военной службы (пункт 79).

На официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» размещена информация о том, что РОССИЙСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК (ОАО) приступает к кредитованию участников НИС для приобретения жилья на вторичном рынке в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе  (ссылка на первоисточник).

Порядок выплаты накоплений при возникновении права на их использование

Данный порядок приведен на примере военнослужащих Министерства обороны РФ и при его описании я буду руководствоваться:

- главой Х Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации (далее – Порядок), утвержденного приказом Министра обороны РФ от 28 февраля 2013 г. № 166, пункты 51-57.

- Правилами использования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 ноября 2005 № 655

Участники НИС, достигшие 20 лет общей продолжительности военной службы, в том числе в льготном исчислении, и изъявившие желание воспользоваться накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих, а также лица, получившие право использовать накопления для жилищного обеспечения военнослужащих и изъявившие желание реализовать это право (бывшие участники НИС (члены их семей), подают заявления (рапорта) в письменной форме на имя командиров воинских частей (начальников организаций Вооруженных Сил Российской Федерации), в которых хранятся первые экземпляры личных дел участников НИС, по форме согласно приложению № 17 к Порядку.

Заявления (рапорта) в письменной форме подлежат регистрации в журналах учета служебных документов.

Ответственное должностное лицо воинской части на основании заявлений (рапортов):

- формирует сведения о лицах, имеющих право на использование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих и изъявивших желание реализовать это право (далее - сведения), по форме согласно приложению № 18 к Порядку;

- направляет указанные сведения не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным, в соответствующее РУЖО (например: если рапорт зарегистрирован в сентябре 2014 года,  то сведения должны быть направлены в РУЖО не позднее 1 октября 2014 года).

Воинские части, дислоцируемые на территории Московской области, направляют сведения в первый отдел ФГКУ «Западрегионжилье». Воинские части, дислоцируемые на территории города Москвы, направляют сведения в ДЖО.

Командиры воинских частей отдельного перечня направляют сведения в отдельный орган военного управления.

 РУЖО при получении сведений из воинских частей ежемесячно не позднее 10 числа:

- сверяет данные, указанные в этих сведениях, с данными учета, имеющимися у РУЖО.

- формирует сводные сведения о лицах, имеющих право на использование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих и изъявивших желание реализовать это право (далее - сводные сведения), которые представляются в ДЖО.

В случае несоответствия данных, указанных в сведениях, представленных воинскими частями, данным учета, имеющимся в РУЖО, информация о таких участниках НИС, бывших участниках НИС (членах их семей) в сводные сведения не включается и направляется в воинские части для уточнения.

ДЖО ежемесячно не позднее 20 числа, следующего за месяцем получения сводных сведений от РУЖО:

- формирует сводные сведения по Вооруженным Силам Российской Федерации о лицах, имеющих право на использование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих,

- представляет их в ФГКУ «Росвоенипотека».

ФГКУ «Росвоенипотека» в течение 30 дней со дня получения сведений об участниках:

- проверяет информацию на соответствие данным, содержащимся на именном накопительном счете, в том числе на соответствие запрашиваемой суммы сумме накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на указанном счете, а также полноту и правильность платежных реквизитов;

- и при их соответствии перечисляет запрашиваемую сумму по указанным реквизитам (пункты 8, 24 Правил использования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 ноября 2005 № 655).

При получении от ФГКУ «Росвоенипотека» уведомления о перечислении денежных средств ДЖО доводит указанную информацию до соответствующего РУЖО, которое информирует командиров воинских частей, в которых проходят (проходили) военную службу участники НИС, бывшие участники НИС.

 Командиры воинских частей направляют информацию о перечислении денежных средств участникам НИС, бывшим участникам НИС (членам их семей) по адресу, указанному в их заявлении (рапорте).

В случае получения ДЖО уведомления ФГКУ «Росвоенипотека» об отказе в перечислении накоплений или о возврате кредитной организацией в ФГКУ «Росвоенипотека» ранее перечисленных денежных средств в связи с выявленными ошибками в платежных реквизитах ДЖО:

- доводит указанную информацию до участников НИС, бывших участников НИС (членов их семей);

- принимает необходимые меры для незамедлительного устранения причин, послуживших основанием для отказа в перечислении накоплений для жилищного обеспечения, и ошибок в платежных реквизитах.

Когда можно воспользоваться деньгами, учтенными на именном накопительном счете

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 11 Федерального закона 2004 года        № 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее: № 117 - ФЗ) участник НИС имеет право использовать денежные средства, учтенные на именном накопительном счете, в целях:

- приобретения жилого помещения или жилых помещений в собственность;

- в иных целях после возникновения права на использование этих средств.

Таким образом, после возникновения права на использование денежных средств, учтенных на именном накопительном счете, участник НИС может забрать эти деньги и потратить их абсолютно на любые цели.

Основанием для возникновения права на использование накоплений согласно статье 10 № 117-ФЗ является:

- достижение общей продолжительности военной службы, в том числе в льготном исчислении, 20 лет и более;

- увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого (в календарном исчислении) составляет десять лет и более:

а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;

б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе;

в) в связи с организационно-штатными мероприятиями;

г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе;

3) исключение участника НИС из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим;

4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно- врачебной комиссией не годным к военной службе.

В случае, если общая продолжительность военной службы составит менее 20 лет, но более 10 календарных лет, а увольнение будет связано с наступлением «льготных» оснований, предусмотренных статьей 10 № 117-ФЗ, то у военнослужащего возникает право на использование денежных средств, учтенных на именном накопительном счете, на дату исключения из списков личного состава.

Особо хочу отметить, что при достижении военнослужащим 20 лет общей продолжительности военной службы, в том числе в льготном исчислении, у него возникает право на использование накоплений. При этом количество обращений за выплатой накоплений законодательством не ограничено.

Например: военнослужащий достиг 20 лет продолжительности военной службы в льготном исчислении. Он обратился в установленном порядке за выплатой всех накопленных денежных средств с именного накопительного счета, получил их и при этом продолжает военную службу. Право на использование накоплений в этом случае возникло, но полностью не реализовано, поскольку участник НИС продолжает военную службу и на его именном счете продолжают учитываться накопления. Таким образом, получить указанные накопленные денежные средства он может неограниченное количество раз в любое время до исключения из списков личного состава воинской части.

Предоставление ЦЖЗ для погашения «гражданской ипотеки»

В данной статье рассматривается ситуация, когда военнослужащий до возникновения права на заключение договора ЦЖЗ (т.е. до истечения 3 лет участия в НИС), воспользовался обычной ("гражданской") ипотекой, а затем (после 3 лет участия в НИС) решил направить средства ЦЖЗ на погашение указанной ипотеки.

Участник НИС имеет право использовать средства ЦЖЗ в целях погашения обязательств по договору ипотечного кредита, предоставленного участнику как единственному заемщику для приобретения жилого помещения (жилых помещений), до наступления у него права на получение ЦЖЗ (статьи 18, 26 Правил).

Проще говоря, если военнослужащий приобрел жилье  с помощью ипотечного кредита не в рамках НИС, но не желает (не в состоянии) в дальнейшем погашать его самостоятельно, он может воспользоваться средствами ЦЖЗ (после трех лет участия в системе) для его погашения.

Правила (статья 18 и 26) предусматривают возможность использовать средства ЦЖЗ для погашения ипотечного кредита, предоставленного в том числе до наступления у него права на получение ЦЖЗ.

Таким образом, военнослужащий может использовать средства ЦЖЗ на погашении «гражданской» ипотеки, предоставленной ему как до возникновения права на ЦЖЗ, так и после.

Однако данный порядок применим только в том случае, когда соблюдены определенные условия:

- участник НИС приобрел жилье за счет средств ипотечного кредита (либо за счет собственных средств и ипотечного кредита);

- военнослужащий является единственным заемщиком по ипотечному кредиту;

- возникло право на использование ЦЖЗ (после 3 лет участия в системе);

- кредитор-залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке дал письменное согласие на заключение дополнительного соглашения (в соответствии с пунктом 30 Правил) и последующего договора об ипотеке между ФГКУ «Росвоенипотека» и участником (другими словами, согласие Банка на то, чтобы «гражданская ипотека» стала «военной ипотекой»).

В соответствии с пунктом 26 Правил участник НИС должен предоставить в ФГКУ «Росвоенипотека» следующий пакет документов:

- подписанный со стороны участника договор ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовым договором, утвержденным ФГКУ "Росвоенипотека" (в 3 экземплярах);

- заверенную кредитной организацией копию договора банковского счета участника, открытого для операций со средствами целевого жилищного займа, содержащего условия о порядке возврата ФГКУ «Росвоенипотека» ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;

- копию паспорта гражданина РФ, являющегося участником НИС;

- копия договора купли-продажи жилого помещения (жилых помещений) или копия договора участия в долевом строительстве с регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации ипотеки;

-  заверенную кредитором копию договора ипотечного кредита;

-  заверенную кредитором копию дополнительного соглашения к договору ипотечного кредита, которое оформлено с учетом требований пункта 30 настоящих Правил, с приложением к нему графика погашения ипотечного кредита за счет средств ЦЖЗ;

- согласие кредитора-залогодержателя на заключение последующего договора об ипотеке между ФГКУ "Росвоенипотека" и участником;

-  последующий договор об ипотеке, оформленный в соответствии с порядком оформления ипотеки, подписанный со стороны участника (в 3 экземплярах);

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретенное жилое помещение (жилые помещения), содержащую ограничения (обременения) прав на жилое помещение (жилые помещения) в пользу кредитора.

ФГКУ «Росвоенипотека» в течение:

10 рабочих дней со дня получения вышеуказанных документов:

-  принимает решение о заключении договора ЦЖЗ и подписывает его,

5 рабочих дней после подписания договора ЦЖЗ:

- направляет участнику подписанный договор ЦЖЗ (в 2 экземплярах) и последующий договор ипотеки (в 3 экземплярах).

- либо размещает на официальном сайте ФГКУ "Росвоенипотека" информацию о наличии оснований для отказа в заключении договора  ЦЖЗ и доводит указанную информацию до участника посредством телефонной связи или электронной почты.

Основаниями для отказа являются:

- представление не всех документов, указанных в пункте 26 Правил, и (или) их несоответствие законодательству РФ.

превышение общей суммы платежей по графику погашения ипотечного кредита за счет средств целевого жилищного займа над предельным размером целевого жилищного займа, определяемым в соответствии с Федеральным законом, без учета ЦЖЗ на первоначальный взнос при приобретении жилого помещения (жилых помещений).

В случае если участник в течение 20 рабочих дней со дня размещения на официальном сайте ФГКУ "Росвоенипотека" информации о наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ не устранил замечания, явившиеся основанием для отказа, ФГКУ "Росвоенипотека" принимает решение об отказе в заключении договора ЦЖЗ и возвращает документы с указанием оснований для отказа.

Участник в течение 3 месяцев со дня заключения договора ЦЖЗ осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию последующего договора об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После государственной регистрации права собственности на жилое помещение (жилые помещения) участник представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» в соответствии с пунктом 28 Правил один  экземпляр последующего договора об ипотеке с отметкой о государственной регистрации последующей ипотеки.

ФГКУ «Росвоенипотека» после получения последующего договора об ипотеке, предоставляет участнику ЦЖЗ путем перечисления его на банковский счет участника для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения, но не чаще 1 раза в месяц. При этом объем предоставляемых средств не может превышать объем средств, учтенных на именном накопительном счете участника (пункты 24, 29 Правил).

Подведя итог, хочу отметить, что хотя нормативными правовыми актами предусмотрено право на погашение «гражданской ипотеки» за счет средств ЦЖЗ, но Банки могут и не согласиться на условия реализации этого права. Ведь, по сути, «старый» договор ипотечного кредита трансформируется в «новый», где появляется еще один залогодержатель на один и тот же объект недвижимости, изменяется ставка кредита (скорее всего, в меньшую сторону), появляется новый график платежей и у банка появляются дополнительные ограничения, которых не было ранее. Думаю, единственный вариант, который может заинтересовать банк – это полностью погасить имеющийся кредит за счет средств, учтенных на именном накопительном счете военнослужащего (если этих средств хватает). В этом случае, нет необходимости изменять график платежей исходя из размера накопительного взноса, менять срок предоставления кредита, думаю, и процентная ставка останется прежней. Кроме того, банк может не беспокоиться по поводу появления нового залогодержателя в лице ФГКУ «Росвоенипотека», потому что после полного погашения «гражданской ипотеки» он снимет свое обременение.

Можно ли воспользоваться имущественным налоговым вычетом при приобретении жилья за счет средств целевого жилищного займа, полученного в рамках НИС?

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более  2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты либо доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Однако, решая задачи по стимулированию граждан к улучшению своих жилищных условий, законодатель в пункте 5 статьи 220 НК РФ вместе с тем предусмотрел случаи, когда право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) не применяется. К их числу отнесены случаи, когда улучшение жилищных условий налогоплательщика произведено за счет средств федерального бюджета (данный вывод подтверждается также Определением Конституционного суда от 24 января 2013 г. № 22-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лифанцева И.Б. на нарушение его конституционных прав положением подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – № 117-ФЗ) одной из форм реализации права на жилище участниками НИС является предоставление целевых жилищных займов (далее - ЦЖЗ).

Источником предоставления ЦЖЗ являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете (далее – ИНС) участника НИС, которые, согласно части 1 статьи 5 № 117-ФЗ, формируются за счет следующих источников:

- учитываемые на именных накопительных счетах участников системы накопительные взносы за счет средств федерального бюджета;

-  доходы от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения;

-  иные не запрещенные законодательством РФ поступления.

Согласно позиции Федеральной налоговой службы, содержащейся в Письмах Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 26.03.2012 № 03-04-08/7-59, от 24 января 2014 г. № 03-04-07/2503 за счет средств федерального бюджета формируется только часть накоплений для жилищного обеспечения участников, а именно - накопительные взносы.

Доходы от инвестирования и иные поступления формируются не за счет бюджетных источников, а также не учитываются в доходах федерального бюджета.

Таким образом, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, может быть предоставлен в части накоплений, сформированных за счет доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения участников и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации поступлений.

Иная позиция в части накоплений, сформированных за счет доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения участников у ФГКУ «Росвоенипотека», которая размещена на официальном сайте 

По мнению ФГКУ «Росвоенипотека», в соответствии в пунктами 36-37 статьи 217 НК РФ сумма выплат на приобретение или строительство жилого помещения за счет средств федерального бюджета (накопительные взносы из федерального бюджета) и сумма доходов от инвестирования этих накопительных взносов, использованных участниками НИС для приобретения (строительства) жилых домов, не подлежат налогообложению.

Следовательно, если полученные участником НИС указанные средства (накопительные взносы и доходы) направлены на цели жилищного обеспечения, то он не может получить имущественный налоговый вычет, так как это средства федерального бюджета, не облагаемые НДФЛ.

Если участник НИС при покупке жилого помещения по программе «Военная ипотека» использует личные денежные средства, то данные фактические расходы будут являться базой для расчета имущественного налогового вычета.  Для получения имущественного налогового вычета участник НИС может обратиться в налоговую службу.

Таким образом, существуют разные подходы в части возможности применения имущественного налогового вычета к сумме доходов от инвестирования накоплений участников НИС.

На мой взгляд, позиция ФГКУ «Росовенипотека» является более убедительной на основании следующего.                                                                                        

Согласно части 14 статьи 3 № 117-ФЗ под доходами от инвестирования  понимаются дивиденды и проценты (доход) по ценным бумагам и банковским депозитам, другие виды доходов от операций по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, чистый финансовый результат от реализации активов, финансовый результат, отражающий изменение рыночной стоимости инвестиционного портфеля.

Для получения дохода от инвестирования накопительные взносы (это единственный источник) из федерального бюджета, в соответствии со статьей 17 № 117-ФЗ, передаются в доверительное управление управляющим компаниям по договору доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения.

Согласно части 3 статьи 17 № 117-ФЗ учредителем доверительного управления является Российская Федерация и выгодоприобретателем по договору доверительного управления является Российская Федерация. Согласно части 4 статьи 17 № 117-ФЗ доходы от инвестирования относятся на прирост средств, переданных в доверительное управление.

Таким образом, единственным источником получения дохода от инвестирования накоплений являются накопительные взносы за счет средств федерального бюджета и его также следует относить к  средствам федерального бюджета.

Согласно пункту 5 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не применяется в случае, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет выплат, предоставленных из средств бюджетной системы РФ.

Более того, по смыслу главы 23 НК РФ сущность налоговых вычетов состоит в уменьшении налогооблагаемой базы для отдельных категорий граждан. Таким образом, обязательным условием получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц является наличие обязанности уплачивать налог на доходы.

Пункт 3 статьи 210 НК РФ устанавливает, что для доходов, в отношении которых налоговая ставка, предусмотрена  пунктом 1 статьи 224 НК РФ (13%), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.

Пункт 4 статьи 210 НК РФ, в свою очередь, указывает, что для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 - 221 НК РФ, не применяются.

Таким образом, предусмотрено, что налоговый вычет может применяться только в отношении доходов, для которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13% и его применение ограничено даже в отношении доходов, для которых предусмотрены иные налоговые ставки, не говоря уже о доходах, освобожденных от уплаты НДФЛ.

Поскольку, в соответствии с пунктами 36-37 статьи 217 НК РФ, суммы выплат на приобретение и (или) строительство жилого помещения за счет средств федерального бюджета (накопительные взносы из федерального бюджета) и суммы дохода от инвестирования этих накопительных взносов, использованных участниками НИС для приобретения (строительства) жилых помещений, не подлежат налогообложению, следовательно, если полученные участником НИС указанные средства (накопительные взносы и доходы) направлены на цели жилищного обеспечения, то он не может получить имущественный налоговый вычет, так как это средства федерального бюджета, не облагаемые НДФЛ.

Между тем, по смыслу НК РФ, если участником НИС получено право на использование накоплений для жилищного обеспечения (накопительные взносы из федерального бюджета и доходы от инвестирования указанных взносов) и эти средства направлены не на жилищное обеспечение, то в этом случае участник НИС обязан уплатить НДФЛ.